Het enige dat helpt om de huren niet te laten stijgen, is de bouw

Berlijn ​ Het huurplafond in Berlijn is geschiedenis. Het Federale Constitutionele Hof stond het af vanwege het gebrek aan wetgevende bevoegdheid in Berlijn. Je zou er misschien spijt van krijgen, maar het fundamentele probleem van stijgende huren kan sowieso niet worden opgelost door een huurplafond in te stellen. Omdat zelfs de Wetgevende Raad het basisprincipe van de markteconomie niet terzijde kan schuiven, dat wil zeggen dat de prijs wordt gevormd in de interactie van vraag en aanbod. In Berlijn en tegelijkertijd in alle grote steden in de republiek stijgen de huurprijzen door de toename van de bevolking en daarmee de vraag naar appartementen zonder de beschikbaarheid van appartementen die gelijke tred houden met deze ontwikkeling. De resulterende schaarste betaalt de prijs. Dus uiteindelijk is het enige dat helpt om de huren niet te laten stijgen: bouwen, bouwen, bouwen!

Dat er zo weinig gebeurt als het om huisvesting gaat, is deels een zelfgemaakt probleem. De regelgeving en bouwplanning zijn nu zo complex dat het in het geval van een groot woningbouwproject vele jaren kan duren voordat de graafmachines daadwerkelijk gaan werken. Ervaring in bijvoorbeeld Nederland leert dat minder bureaucratisch perfectionisme hier een groot verschil kan maken.

Vastgoedmonopolie met duizelingwekkende waardestijgingen

Het is niet ongebruikelijk voor bureaucratie om de slijpmachines langzaam te gebruiken als excuus om af te leiden van het feit dat het gemakkelijker is, en vaak om meer geld te verdienen met onroerend goed als je het achterlaat. We hebben het over speculatie op land, wat een van de redenen is waarom de prijs van landpercelen in de afgelopen veertig jaar vele malen hoger is gestegen dan de algemene inflatie en steeds meer onroerend goed, vooral op de gewenste locaties in de binnenstad. zonder dat er iets met deze eigenschappen gebeurt.

Slechts twee voorbeelden uit Düsseldorf: de voormalige Gerresheimer Glashütte werd in 2012 voor € 20 miljoen verkocht aan een “vastgoedontwikkelaar”. In feite was het bedrijf niet echt van plan het pand om te bouwen tot woonwijk. In plaats daarvan bleef het beperkt tot het verwijderen van enkele vervuilde sites en het laten uitvoeren van een ontwikkelingsplan door de administratie. Vijf jaar later was het geld verdiend: de koper betaalde in totaal 120 miljoen euro, wederom naar verluidt een “vastgoedontwikkelaar”. Maar dat is niet alles: na twee jaar hebben particuliere investeerders voor slechts 75 procent van het projectbedrijf een astronomisch bedrag van 375 miljoen euro uitgekeerd. De bouwbedrijven die op het terrein appartementen gaan bouwen, zijn nog niet aan de horizon.

Zet in op hogere grondprijzen.

Hetzelfde geldt voor rechts op het centraal station van Düsseldorf, waar het grootste woonproject van de stad zou moeten komen. Ontwikkelingsplannen en bouwvergunningen zijn al geruime tijd beschikbaar; Er is echter geen build. In plaats daarvan werd voor het eerst een deel van het onroerend goed verkocht. Het is duidelijk dat bankieren op grond en speculeren op onroerend goed in werkelijkheid een meer winstgevende onderneming is dan het bouwen van woningen.

Vastgoedspeculatie is niets meer dan een weddenschap op stijgende vastgoedprijzen. Deze waardestijging kan optreden zodra de bruikbaarheid van het onroerend goed verandert, bijvoorbeeld zodanig dat bouwland bouwland wordt door een passende planning door de overhand. De markt – uiteindelijk de interactie tussen vraag en aanbod – kan veranderingen in grondprijzen teweegbrengen, wat vooral zichtbaar is in groeigebieden, aangezien land van nature een product is dat niet kan worden opgeschaald.

Als de waardestijging plaatsvindt door de wet van openbare planning, dan vertegenwoordigt dit een winst voor de eigenaar die niet overeenkomt met enige vorm van privéprestaties. Daarom is aftrek van dergelijke “uitzonderlijke winsten” passend en zelfs noodzakelijk, omdat daarbij rekening wordt gehouden met het beginsel dat de vervuiler betaalt, zolang de publieke sector de oorzaak is van de waardestijging.

Wanneer percelen bouwgrond worden, is het niet meer dan normaal dat deze percelen ook daadwerkelijk worden gebouwd op basis van het algemeen belang. In dit verband moet de eigenaar van het bouwrijp perceel in principe ook onderworpen zijn aan een bouwaanvraag die hem verplicht om binnen een redelijke termijn een passende planning te maken, bouwaanvragen in te dienen en gebruik te maken van de afgegeven bouwvergunning. , dat wil zeggen de feitelijke constructie. Doet hij dat niet, dan zou de publieke sector dit succes op eigen kracht moeten kunnen behalen, op grond van het feit dat hij wettelijk recht heeft op een koopoptie voor het betreffende onroerend goed, die kan worden uitgeoefend als de eigenaar niet voldoet. Zijn toewijding om te bouwen. De prijs dient gebaseerd te zijn op de acquisitiekosten die door de eigenaar zijn betaald plus de kosten die kunnen aantonen dat de waarde van het onroerend goed verhoogd is, plus een gematigde rentevoet over deze bedragen.

Onroerende voorheffing kan helpen om speculatie op onroerend goed te voorkomen

Deze regeling heeft twee voordelen: enerzijds zal het prikkels creëren voor gemeentelijke bouwautoriteiten om tijdige bouw van onroerend goed mogelijk te maken; Tegelijkertijd zal hij de eigenaar aansporen om er onmiddellijk gebruik van te maken.

Deze aankoopoptie in de publieke sector kan voorkomen dat bouwrijpe percelen land zomaar blijven rondslingeren in de hoop te speculeren op stijgende vastgoedprijzen.

Bij complexe bouwprojecten, waarbij de eisen voor de juridische planning – bestemmingsplan en bestemmingsplan – moeten worden vastgesteld, gaan vaak lange periodes voorbij dat ze niet echt kunnen worden gebouwd, maar waar sprake is van een bloeiende business. Hier is het gepast om ten minste een groot deel van de extra opbrengsten af ​​te trekken, die doorgaans niet gelijk zijn aan de prestatie van de eigenaar, maar voornamelijk de opbrengsten van speculatie zijn.

Onroerende voorheffing, afhankelijk van de manier waarop deze is georganiseerd, kan ook gunstig zijn als het gaat om het voorkomen van vastgoedspeculatie. Het zou logisch moeten zijn – in de zin van een grondwaardebelasting – om te worden geheven op basis van normatieve grondwaarden, die in zekere zin Vermogen Geeft de inkomenswaarde van het onroerend goed weer. Aan de andere kant zou dit het voordeel hebben dat het zonder veel bureaucratische inspanning kan worden vastgesteld. Maar bovenal zou een dergelijke maatregel het voordeel hebben dat de belastingdruk hetzelfde zou zijn, ongeacht of de vastgoedeigenaar gebruik maakt van zijn bouwrecht, zijn eigendom speculatief laat liggen of de luxe van een privétuin wil overnemen.

De aarde is een schaars goed, vooral in grote steden. Daarom is het in het algemeen belang om ze efficiënt te beheren in het belang van het algemeen belang. Particuliere investeerders zijn hierbij belangrijke partners; Maar alleen als ze daadwerkelijk investeren, d.w.z. grond ontwikkelen, woonruimtes en kantoren creëren en bijdragen aan stedelijke ontwikkeling. Een hervorming van de grondwet in de hierboven geschetste zin is daarom niet alleen nodig ten gunste van een sterk groeiende stedelijke ontwikkeling, maar draagt ​​ook bij tot eerlijke concurrentie binnen de vastgoedsector.

Uwe Schmitz is de CEO van de vastgoedontwikkelaar Frankonia Eurobau AG, die hij samen met zijn vrouw in 1992 oprichtte. In Berlijn beheert het bedrijf onder meer het woonproject Schinkelplatz in het Berlijnse paleis. Zakelijke ondernemingen zijn onder meer het Nordbahnhof en de Behrenstrasse in Berlijn.

Thomas Geisel was van 2014 tot 2020 burgemeester van Düsseldorf voor de hoofdstad SPD, voormalig directeur van E.ON Ruhrgas en hoofd van de divisie grootschalige chemicaliën van de opvolgerorganisatie BvS Trust.